Em contraste, há uma enorme escassez de casas hoje e as construtoras são muito cautelosas quanto ao aumento da oferta.
“Em alguns aspectos, este é um mercado imobiliário ainda mais aquecido do que era antes da Grande Recessão”, disse Aneta Markowska, economista-chefe da Jefferies. “Mas o risco de virar bolha é muito menor.”
Os economistas do Bank of America reconhecem que os preços das casas podem corrigir os preços mais baixos em alguns mercados no curto a médio prazo.
Mesmo assim, o banco disse aos clientes em um memorando recente que “uma aterrissagem forçada é improvável desta vez”.
“Temos falta de apartamentos”
Claro, o Bank of America admitiu que “as bolhas são extremamente difíceis de identificar em tempo real”. Eles só se tornam óbvios em retrospecto. Isso os torna bolhas.
“No final das contas, acabamos com um excesso de oferta. Isso é o que causou a quebra do mercado ”, disse Markowska.
No final de junho, havia apenas 1,25 milhão de casas à venda. Isso é quase 19% menos do que há um ano. No ritmo atual, isso representa apenas 2,6 meses de fornecimento, menos da metade dos seis meses considerados um mercado sustentável.
“Temos um déficit habitacional. No caso de escassez, os preços não caem ”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors.
O preço médio de uma casa existente atingiu o recorde de US $ 363.300 em junho, alta de 23% nos últimos 12 meses.
Prevenindo um cenário de alta e baixa
A boa notícia é que há sinais de que o mercado imobiliário está se ajustando com essas altas de preços.
As vendas de casas novas caíram inesperadamente em junho para o ritmo mais fraco desde abril de 2020, marcando o terceiro mês consecutivo de queda, de acordo com números divulgados na segunda-feira. As vendas de casas existentes caíram por quatro meses consecutivos, antes de aumentarem ligeiramente em junho.
“Alguns compradores estão apenas com preços”, disse Yun.
“Pode ser sorte em um desastre”, disse Markowska, da Jefferies, apontando que os preços das casas podem cair à medida que os estoques aumentam. “Estende o ciclo de habitação e evita a dinâmica de expansão e contração.”
Empréstimos NINJA estão fora de moda
Outra diferença fundamental entre hoje e meados dos anos 2000 é que os empréstimos não estão fora de controle, pelo menos por enquanto.
“Ao contrário de 2008 e 2009, quando houve uma tremenda alavancagem e má subscrição, não há muita alavancagem e uma subscrição de hipotecas muito melhor”, disse Dimon.
“Os credores são muito mais responsáveis desta vez”, disse o economista-chefe da PNC, Gus Faucher, referindo-se ao setor como um todo. “Não vimos um retorno dos empréstimos sem documentação e sem entrada. Isso ajudará a prevenir uma avaria.
O risco de uma liquidação é menor
Os aumentos atuais das taxas do Fed podem desacelerar o mercado imobiliário, tornando as hipotecas mais caras para os compradores em potencial. Mas muito poucos mutuários seriam forçados a pagar mais pelas hipotecas existentes. Isso ocorre porque, de acordo com o Bank of America, apenas 2% da dívida hipotecária securitizada em aberto está coberta por hipotecas de taxa flutuante. Isso caiu drasticamente de 21% em 2006.
Os balanços patrimoniais dos proprietários também estão em uma posição muito mais forte hoje.
Isso é crucial, pois a alavancagem excessiva fez com que o estouro da bolha imobiliária em meados dos anos 2000 saísse de controle.
“Menos alavancagem significa que os balanços das famílias estão mais bem equipados para lidar com a queda dos preços das casas”, escreveram os economistas do Bank of America. “Portanto, é improvável que vejamos uma onda de insolvências levando a um aumento nas vendas.”
