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Os preços das casas não podem subir indefinidamente. Mas isso provavelmente não é uma bolha

Tudo isso levanta preocupações de que os Estados Unidos estão no meio de outra bolha imobiliária que terminará em um colapso terrível. Os diretores da indústria e economistas concordam que essa explosão nos valores das casas é insustentável, pois os preços das casas não podem aumentar indefinidamente em 20% ao ano.

Em contraste, há uma enorme escassez de casas hoje e as construtoras são muito cautelosas quanto ao aumento da oferta.

“Em alguns aspectos, este é um mercado imobiliário ainda mais aquecido do que era antes da Grande Recessão”, disse Aneta Markowska, economista-chefe da Jefferies. “Mas o risco de virar bolha é muito menor.”

Os economistas do Bank of America reconhecem que os preços das casas podem corrigir os preços mais baixos em alguns mercados no curto a médio prazo.

Mesmo assim, o banco disse aos clientes em um memorando recente que “uma aterrissagem forçada é improvável desta vez”.

“Temos falta de apartamentos”

Claro, o Bank of America admitiu que “as bolhas são extremamente difíceis de identificar em tempo real”. Eles só se tornam óbvios em retrospecto. Isso os torna bolhas.

No entanto, a situação de abastecimento de hoje é o oposto da sobrecarga na construção há 15 anos: naquela época, havia um grande problema com a reabilitação. Cerca de 2 milhões de casas foram construídas anualmente em seu pico, em comparação com apenas 1,6 milhão hoje.

“No final das contas, acabamos com um excesso de oferta. Isso é o que causou a quebra do mercado ”, disse Markowska.

No final de junho, havia apenas 1,25 milhão de casas à venda. Isso é quase 19% menos do que há um ano. No ritmo atual, isso representa apenas 2,6 meses de fornecimento, menos da metade dos seis meses considerados um mercado sustentável.

“Temos um déficit habitacional. No caso de escassez, os preços não caem ”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors.

O preço médio de uma casa existente atingiu o recorde de US $ 363.300 em junho, alta de 23% nos últimos 12 meses.

Prevenindo um cenário de alta e baixa

A boa notícia é que há sinais de que o mercado imobiliário está se ajustando com essas altas de preços.

As vendas de casas novas caíram inesperadamente em junho para o ritmo mais fraco desde abril de 2020, marcando o terceiro mês consecutivo de queda, de acordo com números divulgados na segunda-feira. As vendas de casas existentes caíram por quatro meses consecutivos, antes de aumentarem ligeiramente em junho.

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“Alguns compradores estão apenas com preços”, disse Yun.

Em vez de pagar o que consideram preços excessivos, alguns compradores de residências em potencial preferem esperar e alugar.

“Pode ser sorte em um desastre”, disse Markowska, da Jefferies, apontando que os preços das casas podem cair à medida que os estoques aumentam. “Estende o ciclo de habitação e evita a dinâmica de expansão e contração.”

Empréstimos NINJA estão fora de moda

Outra diferença fundamental entre hoje e meados dos anos 2000 é que os empréstimos não estão fora de controle, pelo menos por enquanto.

JPMorgan Chas (JPM)O presidente Jamie Dimon disse aos legisladores em uma audiência no final de maio que, embora houvesse uma “pequena bolha no preço da habitação”, a situação do crédito estava muito mais forte hoje.

“Ao contrário de 2008 e 2009, quando houve uma tremenda alavancagem e má subscrição, não há muita alavancagem e uma subscrição de hipotecas muito melhor”, disse Dimon.

A demanda por moradias aumentou artificialmente durante o boom recente, pelo fato de que algumas pessoas com baixa ou nenhuma renda conseguiram obter empréstimos hipotecários. O governo federal reprimiu os chamados empréstimos NINJA (sem renda, sem emprego, sem ativos) após a crise do subprime.

“Os credores são muito mais responsáveis ​​desta vez”, disse o economista-chefe da PNC, Gus Faucher, referindo-se ao setor como um todo. “Não vimos um retorno dos empréstimos sem documentação e sem entrada. Isso ajudará a prevenir uma avaria.

O risco de uma liquidação é menor

Muitos proprietários de casas com hipotecas de taxa variável (ARMs) sofreram com o aumento dos custos de seus empréstimos com o aumento das taxas de juros pelo Federal Reserve desde 2004.

Os aumentos atuais das taxas do Fed podem desacelerar o mercado imobiliário, tornando as hipotecas mais caras para os compradores em potencial. Mas muito poucos mutuários seriam forçados a pagar mais pelas hipotecas existentes. Isso ocorre porque, de acordo com o Bank of America, apenas 2% da dívida hipotecária securitizada em aberto está coberta por hipotecas de taxa flutuante. Isso caiu drasticamente de 21% em 2006.

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Os balanços patrimoniais dos proprietários também estão em uma posição muito mais forte hoje.

De acordo com o Federal Reserve, a dívida hipotecária como porcentagem da renda disponível atingiu um pico de mais de 7,2% no final de 2007. Esse índice de alavancagem observado de perto era de apenas 3,45% no início de 2021.

Isso é crucial, pois a alavancagem excessiva fez com que o estouro da bolha imobiliária em meados dos anos 2000 saísse de controle.

“Menos alavancagem significa que os balanços das famílias estão mais bem equipados para lidar com a queda dos preços das casas”, escreveram os economistas do Bank of America. “Portanto, é improvável que vejamos uma onda de insolvências levando a um aumento nas vendas.”

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