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Opinião: Os EUA não caminham para outra crise imobiliária

A boa notícia, entretanto, é que os Estados Unidos não repetirão o boom e a agitação imobiliária de 2005-07 que levou à Grande Recessão. Fatores fundamentais de oferta e demanda – não especulação, crédito predatório e / ou seguro ruim – afetam os preços das casas. Além disso, uma série de salvaguardas do mercado de hipotecas deve evitar um pouso forçado quando os preços das casas caírem.

Os preços das casas existentes aumentaram 23,4% em relação ao ano passado em junho, de acordo com a National Association of Realtors. Esse aumento nos preços reflete uma reviravolta dos eventos desencadeados pela pandemia e os fatores demográficos que alimentaram a demanda por imóveis depois de mais de 15 anos de subinvestimento em moradias.
A demanda por casas aumentou durante a pandemia, quando o Federal Reserve reduziu as taxas de juros para zero, reduzindo as taxas de hipotecas a um nível recorde. A taxa de hipotecas fixas de 30 anos do Freddie Mac atingiu o mínimo histórico de 2,65% em janeiro e permanece historicamente baixo em torno de 2,8%.

A demanda foi acompanhada por uma onda de americanos que de repente trabalharam em casa durante a pandemia. Muitos procuravam espaços maiores com escritórios domésticos e outras comodidades, aumentando drasticamente a demanda por residências novas e existentes. Também aconteceu quando os mais velhos da geração do milênio atingiram a idade (30-40), quando a compra de uma casa se tornou atraente, e muitos deles começam famílias e economizam.

Essa combinação de fatores levou ao surgimento de famílias (por exemplo, mudança para uma nova casa ou apartamento longe de seus pais ou colegas de quarto) para 4,95 milhões de famílias em 12 meses em meados de 2020, em comparação com cerca de 1,5 milhão de famílias criadas durante os 12 meses em com base nos dados do ano anterior – o nível mais alto da história, com base nos dados do Census Bureau.

Subinvestimento em habitação

Enquanto isso, a moradia disponível é lamentavelmente insuficiente para atender à crescente demanda.

Esta é uma lacuna que vem de longa data. Uma década após o boom imobiliário e queda em 2005-2007 viu um subinvestimento crônico em habitação, levando a um aumento anêmico nos estoques. O curto aumento no custo de materiais habitacionais (como madeira e cobre) neste ano também atrapalhou as tentativas de aumentar os estoques, elevando os preços das casas.

De acordo com o Census Bureau, em 2019 havia uma média de 889.000 pedras angulares por casa unifamiliar por mês. Em 2021, esse número era em média 1.130.000 por mês. Este é um aumento bem-vindo devido aos baixos níveis de estoque, mas os níveis em 2021 são insignificantes em comparação com o pico pré-bolha de 1.823.000 em janeiro de 2006. O número de casas existentes para revenda em junho – 1,25 milhão – foi cerca de um terço do pico de 2007 em 4,04 milhões.

Bases mais fortes

Não é de surpreender que a demanda vertiginosa e a oferta restrita tenham elevado os preços das residências. De fato, de acordo com Redfin, as mansões que permaneceram no mercado por cerca de 44 dias antes da pandemia foram compradas em apenas 15 dias desde julho deste ano.

Mesmo assim, é improvável que uma eventual desaceleração nos preços das casas desencadeie outro evento do tipo Grande Recessão, visto que os compradores de casas financeiramente viáveis ​​e as barreiras ao mercado de hipotecas devem evitá-lo.

A maioria das novas hipotecas são hipotecas de taxa fixa, ao contrário das hipotecas de taxa flutuante mais arriscadas que prevaleciam durante o boom e o colapso de meados dos anos 2000. Além disso, a maioria dos novos compradores de casas tem pontuações de crédito e rendas mais altas em comparação com os tomadores da bolha imobiliária de alto risco.

Esses fatores sugerem que há menos risco para os proprietários e para o mercado imobiliário em geral no caso de aumento das taxas de juros pelo Fed. Tanto as pessoas quanto o mercado estão mais bem preparados para os solavancos da estrada.

Além disso, as instituições depositárias (ou seja, bancos e cooperativas de crédito) e empresas patrocinadas pelo governo ou GSE, como Fannie Mae e Freddie Mac, detêm a maior parte da dívida hipotecária. Essa mudança veio como resultado da Lei Dodd-Frank de 2010. Os bancos e cooperativas de crédito são estritamente regulamentados e devem ter estruturas de capital sólidas para limitar o risco. Esses fatores sugerem risco limitado nos mercados financeiros caso os preços caiam, uma vez que essas instituições provavelmente não entrarão em colapso sob estresse financeiro.

Uma grande proporção dos empréstimos hipotecários é detida por Real Estate Investment Trusts (REITs). Os REITs, embora regulamentados pela Securities and Exchange Commission, não são suportados pela entidade. No entanto, o Fed pode intervir e implementar flexibilização quantitativa para aliviar a pressão sobre o mercado REIT, comprando títulos lastreados em hipotecas para garantir a liquidez.

Portanto, não devemos ter medo de que esse mercado imobiliário em chamas entre em colapso e cause grande sofrimento econômico. Desta vez, o mercado está construído sobre uma base mais forte do que a frágil bolha que cresceu e estourou em meados dos anos 2000.

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